物業不具名出資者的權益

在香港,家庭成員合資購置物業時,有份出錢的往往在契據上不具名。這些人對物業是否有法律承認的權益呢?

首先要弄清楚,在出資的時候,有沒有明示的協議或共同意圖。如有,就應按協議或共同意圖處理。若是未能確定,便要看具體事實。在實際的個案中有無限的可能情況。在此只能列舉兩種較典型的,藉以解說一下適用的法律原則。

一種情況是兒子購房時,父母替他付了房價的首期。物業轉易契上只有兒子的名字。假如不清楚父母付首期時的意圖,根據《普通法》,就會產生兩個可被推翻的推定。一是贈予推定(rebuttable presumption of advancement),即是當首期是送給兒子的,父母對物業沒有權益。另一是歸復信託推定(rebuttable presumption of resulting trust)。

搞清具名者是否信託人

歸復信託是純粹因法律的施行而產生的。當有證據顯示不具名出資者所出的款項不是餽贈,法律承認不具名者按其所出的款項享有相應的物業實益權益,而具名人為信託人,所以物業不是具名人所獨有。在上述的情況下,只要能推翻贈予推定,就支付的首期便會產生歸復信託推定,物業就不是兒子所獨有。他對物業的任何處置,必須顧及父母的實益權益。

另一種情況是只有兄長在轉易契上具名,物業抵押給銀行,兄弟姊妹一起供款。現在兄長要出售物業,一同供款的弟妹有什麼權益呢?按揭供款一般不視作支付房價,故不會產生歸復信託推定。

但是只要有證據證明弟妹的供款不是餽贈,及支持共同意圖法律構定信託(common intention constructive trust)的推斷,即推斷大家的意圖是弟妹們因供款也享有對物業的實益權益,兄長便是信託人。若是如此,他不能獨自決定出售物業。

顧建華執業律師